Steuern sparen durch Immobilien – so wird es möglich!
Eine eigene Immobilie ist für viele Familien ein echter Traum. Sowohl die gemütliche Wohnung direkt in der Großstadt als auch das kleine Häuschen im Grünen sind dabei gern gesehen. Doch Immobilien können weit mehr als nur Lebensträume erfüllen. Auch zum Sparen von Steuern sind Häuser und Wohnungen eine gute Wahl, um die eigene Steuerlast zu senken und um von weiteren Vorteilen zu profitieren. Doch für wen lohnt sich der Hauskauf auch aus steuerlicher Sicht und was ist zu beachten?
Diese Steuern gibt es im Kontext neuer Immobilien
Die zentrale Steuer beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbssteuer. Diese wird einmalig beim Kauf einer Immobilie erhoben und unterscheidet sich je nach Bundesland. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %, wodurch sich für eine Immobilie mit 1 Mio. Euro Kaufpreis deutliche Unterschiede ergeben können. Doch nicht nur die Grunderwerbssteuer fällt an, wenn Sie sich eine neue Immobilie kaufen.
Einmal im Jahr steht zusätzlich die Grundsteuer an. Auch in diesem Fall legt jede Gemeinde selbst fest, wie hoch die Steuerlast ausfällt. Während dies bisher noch häufig zu Verwirrung führt, wird das Modell zur Grundsteuererhebung ab 2025 grundlegend überarbeitet. Ab diesem Jahr wird die Grundsteuer nach der einfachen Formel Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz ermittelt. Je nach Art der Verwendung kommen im Kontext Ihrer Immobilie allerdings weitere Steuern und Abgaben auf Sie zu.
So sparen Sie sich die Spekulationssteuer beim Kauf
Wer eine Immobilie erwirbt und anschließend weiterverkauft, wird mit der Spekulationssteuer belastet. Die Frist liegt in diesem Fall bei zehn Jahren. Sollten Sie die Immobilie nach dem Kauf für mindestens drei Jahre selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Wie hoch diese Steuer im Einzelfall ausfällt, ist von Ihrem Einkommenssteuersatz abhängig. Sollte Ihr Einkommenssteuersatz derzeit bei 35 % liegen, so wird auch für die Spekulationssteuer ein Satz von zusätzlichen 35 % fällig. Um Ihnen die Auswirkungen der Spekulationssteuer zu verdeutlichen, haben wir ein Beispiel für Sie:
- Verkaufswert: 750.000 Euro
- Anschaffungswert: 600.000 Euro
- Verkaufsnebenkosten: 10.000 Euro
- Gewinn aus Verkauf: 140.000 Euro
- Steuersatz: Beispiel: 35 %
- Spekulationssteuer: 49.000 Euro
Für den gewerblichen Immobilienverkauf werden diese zusätzlichen Steuern schnell zu einer starken Einschränkung, weshalb sich der sofortige Wiederverkauf nicht immer lohnt. Wer jedoch ein Haus oder eine Wohnung zum eigenständigen Bewohnen sucht, muss sich um diese zusätzliche Steuerlast keine Sorgen machen. Doch auch eine Kapitalanlage wird unter gewissen Umständen problemlos umsetzbar.
Diese Elemente sind bei Kapitalanlagen absetzbar
Eine der Schlüsselfunktionen Ihrer Immobilie ist die Vermietung. Wer als Vermieter fungiert, kann in der Regel viele Kosten umlagern und von der Steuer absetzen. Dies gilt zum Beispiel für die Kosten, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung entstehen. Da die Immobilie in diesem Fall benötigt wird, um die gewerbliche Vermietung zu ermöglichen, handelt es sich bei den Raten um Geschäftskosten. Auch mögliche Kosten für Instandsetzungen, Reparaturen, Betreuung und Konten lassen sich so absetzen.
Um die Steuerersparnis bei Immobilien möglichst genau im Blick zu behalten, sollten Sie stets zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten unterscheiden. So haben Erhaltungsaufwendungen das Ziel, den vorhandenen Zustand zu verbessern. Maßnahmen zur Sanierung, eine bessere Dämmung oder ein neues Dach gehören in diese Kategorie. Auf der anderen Seite stehen Herstellungskosten, die grundsätzlich zur Wertsteigerung der Immobilie aufgebracht werden. Das Anbringen eines Balkons oder die Gestaltung eines neuen Wintergartens lassen sich dabei den Herstellungskosten zurechnen.
Für Vermieter sind die Erhaltungsaufwendungen der deutlich einfachere Weg. Diese lassen sich als Werbungskosten steuerlich in voller Höhe absetzen. Zeitlich befristete Abschreibungen sind in diesem Fall nicht erforderlich. Herstellungskosten werden hingegen über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben und lassen sich somit nur geringfügig zur Steuersenkung nutzen. Behalten Sie bei neuen Maßnahmen zum Werterhalt Ihrer Immobilie daher im Blick, in welche Kategorie sie eingeordnet sind.
So trägt bewegliches Inventar zur Ersparnis bei
Während es für Vermieter recht einfach ist, mithilfe einer Immobilie Steuern zu sparen, haben Sie auch in privater Funktion einige Möglichkeiten. Vor allem die Anschaffung von beweglichem Inventar ist für die langfristige Steuerersparnis eine gute Option. Gängige Beispiele sind die Einbauküche, der Teppich, das Gartenhäuschen oder die Beleuchtung im Haus. Zusätzliches Inventar können Sie dem Kaufpreis an dieser Stelle gegenrechnen, wodurch der zu versteuernde Preis letztendlich sinkt. Für die Erhebung der Grunderwerbssteuer können sich daraus deutliche Unterschiede ergeben, die Sie stark entlasten.
Weiterführende Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie
Sollten Sie sich rund um Ihre Immobilie für Handwerksarbeiten oder für weitere Unterstützung vor Ort entscheiden, so müssen Sie in der Regel auch mit weiteren Steuern rechnen. Durch haushaltsnahe Dienstleistungen sind Sie jedoch in der Lage, die damit verbundenen Kosten abzusetzen und eine Erstattung der erhobenen Mehrwertsteuer zu erhalten. Falls Sie Teile der Immobilie vernieten, sind auch weitere Steuererstattungen möglich, die auf Ausgaben in Ihrer Funktion als Vermieter basieren.
Wer eine Immobilie verkauft, die über viele Jahre privat genutzt wurde, muss anders als meist erwartet grundlegend keine zusätzlichen Steuern zahlen. Da die Kosten beim Kauf nicht zur Reduzierung der Einkommenssteuerlast geführt haben, erhöht sich die Steuerlast auch nicht beim Verkauf. Lediglich die Steuern für alle mit dem Verkauf verbundenen Dienstleistungen müssen Sie ohne Erstattung bezahlen.
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