Nachteile und ganz schön viel Arbeit für Vermieter: die Mietrechtsreform 2025
Herr Lehmann besitzt ein Mietshaus in Berlin-Spandau und gerät wegen der neuen, verschärften Mietpreisbremse ins Schwitzen. Das Triefen macht sein Gesicht sehr unsexy, obwohl er aussieht wie George Clooney. Findet er. Wir würden ja eher sagen, er hat Ähnlichkeit mit Dumbo, dem Elefanten, aber was wissen wir schon. Und dann gibt es ja noch die unschönen Flecken in den Achselbereichen seiner teuren Hemden von Lalph Pauren*, die sogar „superdry“ versprechen. Da muss er sich auf jeden Fall mal beschweren. Wobei er sich ja gar nicht beschweren, sondern eher seinem Unmut Erleichterung verschaffen will.
*Name von der Redaktion geändert
Aber zurzeit hat er andere Sorgen.
Die Miete für seine Altbauwohnungen darf er nicht weiter erhöhen – es sei denn, er schafft einen „erheblichen Mehrwert durch Modernisierung“.
Da er ein sehr kreativer Mensch ist – ähnlich wie Otto Waalkes, der aus Papis Musikboxen von Bang & Olufsen-Hamsterkäfige bauen wollte – fühlt er sich inspiriert von den strengen Reformparagrafen und greift zum Werkzeugkasten. Er schnappt sich einen Schraubendreher (jaaa!, es ist ein Dreher, kein Zieher, weil er ja dreht und nicht zieht!) und befestigt an jeder Außenwand ein stabiles, grünes Gemüsekistchen aus Plastik. Direkt darunter klebt er ein amtlich aussehendes Schild mit der Aufschrift: „Modernisierungsmaßnahme 2026: Ein-Fuß-Mikro-Außenbereich (Modell: Urban Gardening)“.
Bei der Besichtigung spielt er Pinocchio (was zu Dumbo passen würde, sein Rüssel wäre dann die lange Nase) und erklärt den verdutzten Mietinteressenten sehr überzeugend:
„Das Gesetz fordert Freiflächen. Wenn Sie ein Bein aus dem Fenster strecken und den Fuß in die Kiste stellen, stehen Sie quasi auf Ihrem eigenen Balkon. Das macht laut Paragraph 559 des BGB genau 45 Euro Modernisierungszuschlag im Monat!“
Als dann eine neue Mieterin einzieht und tatsächlich versucht, beim morgendlichen Kaffee ein Bein aus dem Fenster in die Kiste zu hängen, fliegt der Schwindel auf (und damit meinen wir nur die Lüge, nicht aber dieses Duselgefühl, dass Frau Taumel – so heißt sie wirklich – bei der Aktion hatte), denn:
Sie blockierte damit die Satellitenschüssel des Nachbarn darunter, der daraufhin wegen „Einschränkung der Informationsfreiheit“ die Miete minderte – mit der Begründung: jeglicher Fernseh- und Radioempfang fehle und dies sei im Mietvertrag auch so vorgesehen. Also liege ein Mangel an der Mietsache vor.
Fazit:
Herr Lehmann musste auf die harte Tour lernen – was besonders schlimm ist, da er eher ein Softie ist: Wer die Reform austricksen will, fällt auf die Schnauze. Sowas tut ja auch weh und wenn wir das mit dem Schwitzen kombinieren, sind wir weder bei George, noch bei Dumbo. So kann man sich irren.
Aber letztlich ist genau das der Punkt:
Die gesetzlichen Änderungen – und es gibt weit mehr als nur diese bezüglich der Mietpreisbremse – betreffen nicht nur bestehende Mietverhältnisse, sondern auch Neuvermietungen. Um rechtlich keinen auf den Deckel zu bekommen, sollten Sie sich als Vermieter also bestens damit auskennen. Und für auch Sie als Mieter lohnt es, sich schlau zu machen.
Im Folgenden geht es um:- Markant geänderte Regelungen zum Thema „Mieterhöhung“
Die Mietpreisbremse wird in zahlreichen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Dort darf die Miete in Neuverträgen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt werden. Zusätzlich wird in manchen Bundesländern die Kappungsgrenze heruntergeschraubt: Mieten können nun nur noch um höchstens 15 Prozent (früher 20) innerhalb von drei Jahren erhöht werden.
- Zusätzliche Einschränkung der Umlage von Modernisierungskosten auf die Jahresmiete
Es bleibt zwar weiterhin bei bis zu 8 Prozent, aber jetzt sollen übermäßige Mietsteigerungen verhindert werden, indem eine Höchstgrenze pro Quadratmeter vorgeschrieben wird.
- Gleichstellung klassischer und digitaler Mietverträge mit qualifizierter elektronischer Signatur
Seit Mitte 2025 sind beide Dokumente als Vertragsabschluss rechtsgültig. Darüber hinaus müssen Vermieter die Neumieter transparent über die bisherige Miethöhe informieren – damit soll vor allem in Gebieten mit Mietpreisbremse mehr Klarheit geschaffen werden.
- Verstärkter Kündigungsschutz: strengere Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen
Vermieter brauchen nun merklich genauere und nachvollziehbare Gründe, eine vermietete Wohnung für sich oder nahe Angehörige beanspruchen zu wollen. Die Gerichte haben die Weisung, Eigenbedarfskündigungen künftig kritischer unter die Lupe zu nehmen. Dabei wird vor allem langjährigen Mietern – insbesondere Senioren oder Familien mit schulpflichtigen Kiddies – unter gewissen Umständen ein erweiterter Schutz vor Kündigung zugesprochen.
- Neue Informationspflichten bei geplanter energetische Sanierung
Vermieter haben gegenwärtig die Pflicht, ihren Mieter frühzeitig schriftlich anzukündigen,
- welche Maßnahmen geplant,
- welche Energieeinsparungen zu erwarten sind.
- mit welchen Auswirkungen auf die Miete zu rechnen ist
- und wie lange die Sanierung andauern wird.
Mietern wird diesbezüglich eine erweiterte Widerspruchsfrist gewährt – Vermieter, die diesen Bestimmungen zuwiderhandeln, werden mit drastischen Bußgelder geahndet.
- Modifikation der Betriebskosten
- erweiterte CO2-Kostenteilung
- keine automatische Abrechnung der Kabelgebühren mehr über die Betriebskosten (seit Juli 2024)
- verschärfte Dokumentationspflichten
Genaueres zum letzten Punkt werden Sie in unserem Augustartikel lesen. Verpassen Sie das bitte nicht, denn: Nur wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung den neuen Normen anpassen, sind Sie auf der rechtssicheren Seite und vermeiden so kostspielige Nachforderungen.
Apropos „kostspielig“
Wie die Vermietung ist auch der Verkauf Ihrer Immobilie ein Buch mit sieben Siegeln, wenn Sie sich nicht bestens darauf vorbereiten. Für Living in Berlin sind – durch jahrelang angeeignetes, immer wieder aufgefrischtes und erprobtes Wissen – diese Siegel mühelos zu knacken. Mit unserer Expertise und dadurch, dass wir uns stets up to date halten, wissen wir ganz genau, wo welche Fallstricke lauern und umgehen diese Gewusst-wie für Sie.
Hört sich gut an? Ist es auch. Und zwar für Sie. Probieren Sie uns doch einfach mal aus.
Ein Anruf genügt.
Geschrieben von Susi Purol