Meine Hausverwaltung reagiert nicht auf meine Anfragen als Eigentümer
Manche mögen's in trockenen Tüchern, andere mögen's nass
Susi hat eine Hausverwaltung, die sich derartig taub und blind stellt, dass ihr als Eigentümerin Hören und Sehen vergeht. Hier mal ein anschauliches Anekdötchen aus ihrem Ignoranzia-Immobilienmanagment-Tagebuch (ihr Vater hat ihr eingebläut: „Wer schreibt, der bleibt, Kind!“):
„Freitagmorgen, 13. (na klar!) August 2021, halb zehn: Pünktlich zum Wochenende identifizierte ich vor dem Keller eine gummistiefel-reinspring-taugliche Pfütze und einen kleinen Sommerregen von der Decke. Also tue ich meine Eigentümer-Pflicht – so jedenfalls mein Anliegen – die aber offensichtlich gar nicht erwünscht ist:
- Erstens rufe ich sportlich und in Knoppersmanier die Hausverwaltung an.
- Höre dann zweitens, die sei nicht zuständig.
- Und habe zudem drittens aktuell keine Sprechstunde.
- Werde viertens darauf hingewiesen, doch den Hausmeister zu benachrichtigen. Dessen Nummer ich aber gar nicht habe.
- Die mir die Hausverwaltung fünftens im Übrigen auch nicht nennen kann. Wieso auch?
- Bekomme dann aber sechstens den sachdienlichen Hinweis, ich könne den Notdienst informieren.
- Der aber siebtens erst nach 17 Uhr zur Verfügung steht (erst dann treten ja bekanntlich Notfälle auf).
- Worauf ich achtens aufmerksam mache.
- Erhalte immerhin neuntens den weisen Ratschlag, mich – mit einem wahrhaft höflichen »Bitte« verfeinert – am Montag wieder zu melden.
Und entscheide mich am Ende, dem Erzengel Defektus Rohrus das Schicksal des Kellers zu überlassen und später vielleicht bei den angenehmen Temperaturen ein untergeschossiges, spritziges Plansch-Bad zu nehmen.“
Susi nimmt es also mit Humor.
Aber ist es ratsam, auf die Vogel-Strauß-Politik von Ignoranzia-Immobilienmanagment hin ebenfalls den Kopf in den Sand zu stecken?
Hätte sie selbst einen Klempner anrufen sollen? Ja, in einer akuten Notsituation wie dieser hätte sie einen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Mal abgesehen von solch einer Extremsituation:
Was, wenn die Hausverwaltung mit der Umsetzung von Beschlüssen oder Weisungen der WEG auf sich warten lässt?
Zunächst sollten Sie als Eigentümer eine Klärung in einem persönlichen Gespräch suchen. Erfolgt keine Reaktion, sollte im zweiten Schritt der Verwaltungsbeirat eingeschaltet werden.
Verpufft das ebenfalls, ist es wichtig, den Verwalter schriftlich auf seine Pflichten hinzuweisen. Benennen Sie dabei genau, um welche Punkte es geht und setzen Sie eine Frist zur Erfüllung.
Rührt der Verwalter sich nicht und lässt die Frist verstreichen, ist jeder einzelne Eigentümer berechtigt, eine formlose Abmahnung zu formulieren – stärker wirkt diese, wenn sie von der gesamten Eigentümergemeinschaft gesendet wird. Im besten Falle kommt der Verwalter dann in die Puschen. Im schlechtesten ist das Versäumnis nun schriftlich festgehalten und bietet Ihnen rechtliche Absicherung.
Obacht! Auch wenn es sich zum Beispiel um eine eilige, jedoch nicht zwingende Reparatur handelt, vermeiden Sie Eigenregie!
Damit wäre es Ihre alleinige Entscheidung und nicht die der gesamten WEG, welche Sie dann auf den Kosten sitzen lassen könnte. Lassen Sie besser das Fehlverhalten des Verwalters auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen. In dringenden Fällen könnten Sie auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen – in Abstimmung mit mindestens einem Viertel der anderen Eigentümer. Dann muss der Verwalter diese Versammlung organisieren. Sollte er auch hier seiner Pflicht nicht nachkommen, obliegt es wiederum dem Verwaltungsbeirat, sich um das Zustandekommen der Versammlung zu kümmern.
Abberufung des Verwalters?
Darüber kann abgestimmt werden, denn jedem Eigentümer steht das Recht auf eine ordnungsgemäße Verwaltung zu, auch wenn dazu die Hausverwaltung gewechselt werden muss.
Die Kündigung erfolgt in zwei voneinander getrennten rechtlichen Schritten:
- Abberufung durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung
- Kündigung des Verwaltervertrags
Anschließend gibt es die Option, eine neue Hausverwaltung zu finden oder die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu überlassen. Wurde durch die Aufschieberitis des Verwalters beispielsweise das Gemeinschaftseigentum geschädigt, können die Eigentümer Schadenersatz von ihm verlangen.
Wie händeln Sie unzuverlässige Miet- oder Sondereigentumsverwalter?
Hier können Sie eigenständig vorgehen, da keine gesetzliche Bestimmung den Ablauf regelt, sprich: Sie können den Verwalter selbst abmahnen und ihm eine Frist setzen, seinen Pflichten nachzukommen. Viele Verträge für solcherart Verwaltungen laufen ein Jahr, sie können in der Regel beidseitig ordentlich gekündigt werden – bei maßgeblichem Fehlverhalten des Verwalters steht Ihnen zusätzlich die außerordentliche Kündigung frei.
Frei steht Ihnen auch, Ihre Immobilie im Alleingang zu verkaufen. Das birgt aber noch mehr Risiken, als die Beauftragung eines Klempners in Eigenregie – schließlich geht es um eine beträchtliche Summe Geld, die durch kleinste Fehler in den Sand gesetzt werden kann. Wollen Sie Netz und doppelten Boden? Dann wenden Sie sich einfach an Living in Berlin. Wir kümmern uns gewissenhaft um jedes kleinste Detail, das bei diesem aufwändigen Prozess beachtet werden muss. Sie ernten die Früchte unserer gekonnten Arbeit. Deal? Dann nichts wie hin zum Telefon …
Geschrieben von Susanne Purol