Leerstand bei Immobilien – ein teures Problem für Eigentümer!
Immer mehr Immobilien stehen leer. Leerstand ist in Städten wie Berlin ein echtes Problem, während gleichzeitig viele Menschen aktiv nach einer Wohnung suchen. Doch womit ist der zunehmende Leerstand zu begründen? Neben verlassenen Siedlungen wie der „Geisterstadt“ in Berlin-Hohenschönhausen tritt Leerstand punktuell auch ganz gewollt auf. Doch warum lassen Vermieter ihre Wohnung manchmal einfach leer? In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf das Problem hinter dem Leerstand und zeigen Ihnen, warum Leerstand meist zu vermeiden ist!
Warum die Kurzzeitmiete so unbeliebt ist
Die Kurzzeitmiete wirkt für viele Eigentümer auf den ersten Blick flexibel und attraktiv, ist in der Praxis jedoch oft mit erheblichem Aufwand verbunden. Häufig wechselnde Mieter, laufende Abstimmungen und ein höherer organisatorischer Bedarf machen dieses Modell deutlich anspruchsvoller als eine klassische Vermietung. Hinzu kommen Unsicherheiten bei der Auslastung, mögliche Schäden sowie rechtliche Vorgaben, die je nach Stadt und Nutzungsart streng ausfallen können. Dies schreckt potenzielle Vermieter bereits im Vorhinein häufig ab.
Wer einmal einen verlässlichen Mieter gefunden hat, weiß wovon wir sprechen. Mit ständig wechselnden Mietparteien steigt das Risiko, sein Eigentum in die falschen Hände zu übergeben. Gleichzeitig ist die Kurzzeitvermietung auch politisch nicht gewollt. Für viele Eigentümer entsteht bei diesem Modell daher ein Spannungsfeld zwischen wirtschaftlichem Interesse und nachhaltiger Nutzung der Immobilie – ein schmaler Grat in Anbetracht sehr hoher Bürokratie.
Diese Kosten haben Vermieter bei der Vermietung
Zur Vermietung gehört deutlich mehr als nur die Generierung laufender Mieteinnahmen. Schon vor dem Einzug fallen häufig Ausgaben für Renovierungen, Besichtigungen, Inserate oder die rechtssichere Vorbereitung des Mietvertrags an. Hinzu kommen Rücklagen für Reparaturen, mögliche Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten, die dauerhaft beim Eigentümer verbleiben. Auch unerwartete Schäden an der Immobilie können schnell hohe Summen verursachen. Dabei haften Sie als Vermieter praktisch für alle anfallenden Schäden.
Zusätzlich entsteht für viele Eigentümer ein wirtschaftliches Risiko, wenn Mietzahlungen ausbleiben oder sich Konflikte mit Mietern entwickeln. Kommt es zu Verzögerungen, Rechtsstreitigkeiten oder sogar zu einem längeren Mietausfall, kann dies die Rentabilität der Immobilie erheblich beeinträchtigen. Auch Modernisierungen, energetische Sanierungen oder steigende Handwerkerkosten belasten das geplante Budget rund um die Wohnung zunehmend.
Tipp: Gerade bei älteren Wohnungen oder Häusern ist der finanzielle Aufwand hoch. Bei einer nur kurzzeitig geplanten Vermietung sollten diese Kosten daher vorab exakt kalkuliert werden.
Achtung: viele Kosten laufen bei Leerstand weiter
Doch ist die Lösung bei einem zeitlich begrenzt ausbleibenden Bedarf dann wirklich Leerstand? Auf den ersten Blick erscheint dies sinnvoll. Sie müssen sich in diesem Zeitraum weder um die Mieter kümmern noch vertraglich alle Belange im Blick behalten. Doch ganz ohne Kosten kommen Sie während des Leerstands nicht aus, viele Ausgaben laufen für Sie einfach weiter:
- Grundsteuer fällt auch ohne Nutzung der Immobilie weiter an
- Gebäudeversicherung bleibt als laufender Kostenfaktor bestehen
- Strom, Wasser und Heizung verursachen meist weiterhin Grundkosten
- Müll- und Abwassergebühren laufen in vielen Fällen ebenfalls weiter
- Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen sollten weiterhin eingeplant werden
- Monat für Monat entstehen so Kosten ohne gegenüberstehende Mieteinnahmen
- Bei längerem Leerstand wird dies schnell zu einer finanziellen Belastung
So führt mangelnde Nutzung auch zum Wertverlust
Bleibt eine Immobilie über längere Zeit ungenutzt, wirkt sich dies häufig auch auf ihren Zustand aus. Kleine Schäden werden oft erst spät erkannt, da niemand vor Ort ist, um Auffälligkeiten frühzeitig zu bemerken. Feuchtigkeit, Schimmel oder Defekte an Leitungen und technischen Anlagen können sich dadurch unbemerkt verschlimmern. Auch der allgemeine Eindruck der Immobilie leidet, wenn Nutzung, Pflege und regelmäßige Kontrolle durch Personen ausbleiben.
Kein gutes Argument für zukünftige Verkäufe
Hinzu kommt, dass eine leerstehende Immobilie auf potenzielle Käufer oder Mieter oft weniger attraktiv wirkt. Ein ungepflegter Zustand, sichtbare Mängel oder der Eindruck mangelnder Nutzung können den Marktwert deutlich beeinträchtigen. Eigentümer stehen dann nicht nur vor höheren Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, sondern häufig auch vor einer schwierigeren Vermarktung. Umso wichtiger ist es, Leerstand möglichst zu vermeiden und die Immobilie durchgehend in einem guten Zustand zu halten. Ohne die nötige Instandhaltung wird die eigene Immobilie von der Wertanlage schnell zu einer finanziellen Last mit hohen Kosten.
Gibt es einen sinnvollen Leerstand bei Immobilien?
Ein gewisser Leerstand kann bei Immobilien durchaus sinnvoll sein, wenn er nur vorübergehend besteht und einem klaren Zweck dient. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn umfassende Sanierungen, Modernisierungen oder Umbauten geplant sind und eine Nutzung in dieser Zeit nicht möglich ist. Auch bei einer Erbschaft, bei rechtlichen Klärungen oder im Rahmen der Vorbereitung auf einen Verkauf lässt sich ein kurzer Leerstand oft nicht vermeiden.
Kritisch wird Leerstand hingegen dann, wenn Immobilien über einen längeren Zeitraum ohne nachvollziehbaren Grund unbewohnt bleiben. Für Eigentümer bedeutet dies nicht nur ausbleibende Einnahmen, sondern auch laufende Kosten und ein erhöhtes Risiko für Wertverlust. Gleichzeitig fehlt der Wohnraum dem Markt, obwohl die Nachfrage in vielen Regionen hoch ist. Konkret für den Standort Berlin gilt zudem ein Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf demnach nur für maximal drei Monate leer stehen, sonst drohen Bußgelder.
Tipp: Das ZwVbG gilt in Berlin bereits seit 2014 und regelt die Zweckentfremdung rund um Wohnraum. Jeder über die Frist hinausgehende Leerstand bedarf dazu einer Genehmigung.
Der Verkauf ist meist die „günstigere“ Variante
In vielen Fällen ist der Verkauf einer leerstehenden Immobilie die wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Anstatt Monat für Monat laufende Kosten ohne Einnahmen zu tragen, schaffen Eigentümer durch den Verkauf schnell finanzielle Klarheit. Gleichzeitig entfallen Ausgaben für Instandhaltung, Versicherungen, Nebenkosten und mögliche Sanierungsmaßnahmen, die bei weiterem Leerstand bestehen bleiben würden. Vor allem dann, wenn keine eigene Nutzung oder Vermietung geplant ist, kann der Verkauf unnötige Belastungen deutlich reduzieren.
Alternativ dazu können Sie auch eine Immobilienverwaltung engagieren. Diese kümmert sich um die Vermietung und übernimmt den Kontakt zum Mieter. Dieses Modell lohnt sich häufig aber nur bei mehreren Wohnungen. Für einzelne Wohneinheiten würden die Kosten einer solchen Verwaltung die Mieteinnahmen deutlich übersteigen. Fehlt es Ihnen an Zeit, um Ihre Immobilie eigenständig im Blick zu behalten, ist ein Verkauf wirtschaftlich am vernünftigsten.
Besser vermieten oder gleich verkaufen bei Leerstand?
Ob Vermieten oder Verkaufen für Sie die bessere Lösung ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Situation und vom Zustand der Immobilie ab. Wer die Immobilie langfristig als Kapitalanlage halten möchte, kann durch eine Vermietung regelmäßige Einnahmen erzielen. Gleichzeitig sollten Eigentümer bedenken, dass Vermietung auch Aufwand, laufende Kosten und gewisse Risiken mit sich bringt. Gerne klären wir hier bei Living in Berlin konkret für Ihren Fall, ob wir einen Verkauf oder eine Vermietung mit betreuter Verwaltung empfehlen. So können Sie Einnahmen und Kosten exakt kalkulieren und entschieden gegeneinander abwägen.
Tipps im Überblick: wie umgehen mit dem Leerstand?
Damit Leerstand nicht zu einer dauerhaften finanziellen und organisatorischen Belastung wird, sollten Sie als Eigentümer frühzeitig handeln. Entscheidend ist, die eigene Situation realistisch einzuschätzen und nicht zu lange abzuwarten. Wer rechtzeitig eine klare Strategie entwickelt, kann laufende Kosten begrenzen, den Zustand der Immobilie sichern und schnell profitieren:
- Zustand der Immobilie frühzeitig realistisch bewerten lassen
- Laufende Kosten und mögliche Risiken genau kalkulieren
- Prüfen, ob Vermietung wirtschaftlich und organisatorisch sinnvoll ist
- Bei geplanter Sanierung den Leerstand möglichst kurz halten
- Die Immobilie auch im Leerstand regelmäßig kontrollieren und instand halten
- Bei fehlender Nutzungsperspektive einen zeitnahen Verkauf in Betracht ziehen
- Rechtliche Vorgaben zum Leerstand und zur Nutzung vorab prüfen
- Frühzeitig eine klare Strategie für Vermietung, Verkauf oder Modernisierung festlegen
Mit Living in Berlin zum passenden Käufer für Ihr Objekt!
Ein längerer Leerstand verstößt in Berlin nicht nur gegen Recht und Gesetz, sondern ist auch für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie alles andere als sinnvoll. Warten Sie daher nicht zu lange, sondern gestalten Sie Ihre Immobilie von der Belastung zum Gewinn. Als Partner für Verkauf und Vermietung unterstützen wir Sie tatkräftig bei der Erstellung des besten Konzepts. Unser Team hier bei Living in Berlin trägt gerne dazu bei, den Leerstand rund um die Hauptstadt zu verringern. Wir freuen uns daher, Sie bei Leerstand schnell und kompetent zu beraten!