Hochbetrieb in der Mietrechtsreform 2025
Nina und Toni spielen an diesem Sonntag mal wieder Couch-Potato. Sie brütet wie immer über einem Kreuzworträtsel, er blättert in ewig gleicher Manier unmotiviert in der Zeitung. Man könnte sagen, bei den beiden ist nach neun Jahren die Luft raus. Was man ihnen nicht wirklich ansieht. Sie erinnern nicht etwa an zwei platte Fahrradschläuche, sondern viel mehr an bis Kurz-vorm-Platzen aufgepumpte Heiß-luftballons (nur ohne „heiß“, denn das ist schon lange vorbei). Und in diesem von uns gezeichneten Bild können Sie wahrlich keine Arnold-Schwarzenegger-Muckis erkennen.
Aber gleich wird's richtig pikant. Wahrscheinlich ein letztes Mal. Ein Allerletztes. Was nicht geplant war. Zumindest nicht am Anfang, denn es beginnt harmlos mit Ninas Frage:
„Duuu? Schaahatz? Kannst du mir helfen? Ich komm' hier irgendwie nicht weiter.“
„Was denn?“, antwortet Toni beiläufig, ohne auch nur den Kopf zu heben. Dass wird er auch bis zum Ende nicht tun.
„Hier, anderes Wort für eheliche Verfehlung. Mit sieben Buchstaben.“
„Untreue“, kommt es wie aus der Pistole (Kleinkaliber) geschossen.
„Ja, das passt!!!“ Sie lächelt ihn liebevoll an. Aber nur kurz, dann hält sie alarmiert inne und ihr Gesicht verzieht sich, als hätte sie in eine gentechnisch veränderte Zitrone mit Säuerungsfaktor 333 gebissen. Da übernimmt plötzlich ihr weiblicher Instinkt das Ruder (woher der auch immer das nun herhat). Fie-berhaft (bestimmt 39,3 Grad) überlegt sie, dann sagt sie gaaanz langsam: „A-l-i-b-i“ und setzt leicht zischelnd nach: „Für ein heimliches Techtelmechtel nach Büroschluss?“
Er brummt ein sekundenschnelles „Überstunden“.
Jetzt bleibt ihr Blick sehr viel länger an seinem Gesicht haften – schon fast im Pattex-Modus –, die rechte Augenbraue zeigt eine markant skeptische Tendenz nach oben. Nun will sie es aber wissen:
„Möglichkeit, unbemerkt Verabredungen zu treffen?“ Ihr Unterton hat dabei Arsen-Charakter angenommen. Aber Toni ist dafür so empfänglich wie ein Tiger für Müsli.
„Hmmm ... zweites Telefon.“ Das „Hmmm“ soll wohl doch eine Nachdenkphase andeuten. Was Nina aber durchschaut, die Alarmglocken schrillen wie eine hyperventilierende Marktschreierin. Sie reißt sich jedoch zusammen und sagt (nicht fragt!) in neutralem ph-Wert sieben:
„Frau, die es heimlich mit meinem Mann treibt.“
Völlig unbekümmert kommt: „Martina Lawinski.“ Der Mann hat wirklich ein feines Gespür. In etwa so wie ein nasenamputiertes Trüffelschwein.
Nina wird nun kreativ: „Kann irgendwie nicht stimmen. Wenn ,Martina Lawinski' richtig ist, dann wäre das Lösungswort ,Kastrotiow’." Sie macht eine kleine Pause und setzt dann erbarmungslos nach: „Gibt es noch irgendeine andere Schlampe, die sich von dir flach legen lässt?“
„Versuch mal ,Birgit Ingmann’.“ AAAAARRRRGHHHHH!!!!
Nina ist auf 180, drosselt sich aber selbst nach außen hin aufs Schritttempo: „Ah, ja. Jetzt ergibt es Sinn.“
„Und was ist es?“
Es folgt eine sehr, sehr schwere Schweigeminute und dann völlig emotionslos, aber sehr, sehr entschieden:
„KAS-TRA-TION.“
Wir finden das ja eine wirklich früchtetragende Abrechnung von Nina. Da gab’s endlich mal was auf die Nüsse.
Weniger gelungen ist die Mietrechtsreform 2025 inklusive veränderter Konditionen für die Nebenkostenabrechnungen. Vor allem für Sie als Vermieter.
Eins vorab:
2024 wurde Ihnen schon das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren entzogen: Die monatlichen Bei-träge für den im Mietvertrag vereinbarten Fernseh- bzw. Breitbandanschluss dürfen nicht mehr in die Nebenkosten einfließen. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:
- Laufende Kabelverträge enden bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit.
- Mieter müssen Neu-Verträge in Eigenregie abschließen.
- Übergangsregelungen sind noch bis maximal 2027 gültig.
- Als Alternative bieten sich Einzel- oder Sammelverträge mit individueller Abrechnung an.
Aber seit 2025 kommt es mit weiteren Neuregelungen noch dicker.
Das macht sich vor allem bemerkbar in den Bereichen
Heizkosten,
Modernisierungsumlage
und
Dokumentationspflichten
Wichtig für Sie als Vermieter ist es, diese Änderungen zu berücksichtigen, um auf gesetzeskonforme Abrechnungen bauen zu können und so kostspielige Nachforderungen zu vermeiden.
Hier die relevantesten Punkte:
Erweiterte CO2-Kostenteilung
Seit 2026 liegt der CO2-Preis bei 55 bis 65 Euro je Tonne, ab 2027 soll die Gebühr über freien Emissionshandel definiert werden. So wird ein durchschnittliches, über Gasheizung betriebenes Mehrfamilienhaus mit jährlichen Mehrkosten von mehreren hundert Euro belastet – und diese müssen zwischen Vermieter und Mieter gesplittet werden.
Dies geschieht über ein 10-Stufenmodell, das sich an der energetischen Qualität des Gebäudes orientiert.
Dabei ist für die Einstufung der spezifische CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr maßgeblich:
- Je schlechter die energetische Sanierung und je höher der Energieverbrauch ist, desto mehr müssen Sie in Ihrer Vermieter-Position berappen – bis zu 95 Prozent. Dem liegt die Argumentation zu Grunde, dass es schließlich in Ihrem Ermessen liege, für bessere Dämmung oder eine moderne Heizung zu sorgen.
- Ist das Objekt hingegen in einem sehr guten energetischen Zustand – bei niedrigem CO₂-Ausstoß –, hat der Mieter sein Geld hinzublättern – bis zu 100 Prozent.
- Die golden Mitte bildet ein typisches Mehrfamilienhaus der Energieeffizienzklasse E oder F: Hier wird fifty-fifty zwischen den beiden Parteien gemacht.
Erschwerend hinzu kommt der zusätzliche Aufwand bei der Nebenkostenabrechnung, denn:
Die CO₂-Kosten dürfen nicht den normalen Heizkosten zugerechnet, sondern müssen separat gelistet werden. Dabei muss eine korrekte Berechnung des Vermieteranteils mit Abzug vom Mieterkontingent erfolgen – und zwar anhand
- der Brennstoffrechnung des Energiebetreibers mit gesonderter Ausweisung des CO₂-Kostenanteils,
- der beheizten Wohnfläche,
- des jeweiligen CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter sowie
- der Energieversorgungsart:
- Gas- und Ölheizungen verursachen die höchsten CO2-Kosten.
- Wärmepumpen sorgen für eine signifikant schwächere CO2-Belastung, aber auch höhere Strom-kosten, die jedoch vollständig umlegbar bleiben.
- Bei Fernwärme hängen die CO2-Kosten vom Energiemix des Versorgers ab.
Bei alledem müssen Sie den verschärften Dokumentationspflichten nachkommen und detailliert belegen können, wie Sie die CO2-Kosten ermittelt und aufgeteilt haben.
Obacht!
Fehler bei der Festsetzung bergen ein hohes Risiko der Anfechtbarkeit der gesamten Nebenkostenabrechnung!
Unsere Handlungsempfehlungen für Sie als Vermieter
Aufgrund des steigenden CO₂-Preises ist es heutzutage umso lohnenswerter, sich um energetische Sanierung zu kümmern – zum Beispiel durch den Umstieg auf eine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Fernwärmenetz.
Je mehr Sie investieren, desto weniger Energie wird verbraucht und umso geringer ist Ihr Vermieteranteil. Attraktive Förderprogramme der KfW und des BAFA können Sie dabei unterstützen.
Wo wir schon bei „Unterstützung“ sind:
Living in Berlin kann Ihnen ganz einfach unter die Arme greifen: Wir sind auch in der Immobilienverwaltung mit allen Wassern gewaschen für Sie tätig. Lassen Sie sich doch die ganze Mühe und Arbeit abnehmen. Dann haben Sie Zeit für das Wesentliche: Ihr Leben. Und sind auf der 100prozentig rechtssicheren Seite.
Nur ein Anruf genügt.
P. S.: Dasselbe bieten wir Ihnen natürlich auch beim Immobilienverkauf. Mit demselben Gewusst-wie.