Hausgeld bei Eigentum – was ist enthalten?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt oder kaufen möchte, stößt früher oder später auf den Begriff Hausgeld. Doch was genau verbirgt sich dahinter? Viele Eigentümer sind sich unsicher, welche Kosten damit abgedeckt werden – und welche nicht. Dabei ist das Hausgeld ein zentraler Bestandteil der monatlichen Nebenkosten und kann je nach Objekt stark variieren. Aus diesem Grund zeigen wir Ihnen in diesem Beitrag genauer, was vom Hausgeld umfasst ist, welche Kosten dabei entstehen und unter welchen Voraussetzungen die Zahlung fällig wird.
Was genau ist Hausgeld und wann wird es erhoben?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Eigentümer zahlen. Es deckt die laufenden Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ab – also all jene Ausgaben, die nicht nur die eigene Wohnung, sondern das gesamte Gebäude oder die Wohnanlage betreffen. Auch die Verwaltungskosten der Eigentümergemeinschaft sind im Hausgeld schon vollständig enthalten.
Erhoben wird das Hausgeld regelmäßig – meist monatlich – und basiert auf einem Wirtschaftsplan, den die Eigentümergemeinschaft jährlich beschließt. Die Höhe richtet sich in der Regel nach dem Miteigentumsanteil jeder Wohnung. Wichtig zu wissen: Das Hausgeld ist keine freiwillige Zahlung, sondern verpflichtend. Wird es nicht gezahlt, können Mahnkosten und im schlimmsten Fall gerichtliche Schritte folgen. Auf den ersten Blick wirkt es daher wie ein Ersatz für die sonst anfallende Miete – doch die anfallenden Kosten sind häufig geringer.
Diese Bestandteile gehören zum Hausgeld
Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Posten zusammen, die in drei Hauptbereiche gegliedert werden können: Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten. Die genaue Zusammensetzung des Hausgeldes kann je nach Ihrem Objekt, Ausstattung und Struktur der Eigentümergemeinschaft variieren, folgt jedoch einem ähnlichen Grundprinzip.
Betriebskosten: Dazu gehören alle laufenden Kosten, die durch die Nutzung und den Unterhalt des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen. Typische Beispiele sind Heizkosten (bei zentraler Versorgung), Wasser- und Abwasserkosten, Strom für Allgemeinbereiche wie Flure, Keller oder Außenbeleuchtung, Müllentsorgung, Gartenpflege und der Winterdienst. Auch Aufzugswartung, Gebäudereinigung, Schornsteinfegergebühren sowie Versicherungen (z. B. Wohngebäude-, Haftpflicht- oder Elementarschadenversicherung) fallen darunter.
Instandhaltungsrücklage: Hierbei handelt es sich um eine finanzielle Rücklage, die vorausschauend für künftige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen am Objekt gebildet wird. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung des Dachs, die Sanierung der Fassade, der Austausch der Heizungsanlage oder Modernisierungsmaßnahmen an Treppenhäusern und Aufzügen. Die Rücklage schützt die Eigentümergemeinschaft davor, bei größeren Maßnahmen sofortige Sonderumlagen leisten zu müssen – sie trägt also zum Werterhalt der Immobilie bei.
Verwaltungskosten: Diese Posten decken Kosten der kaufmännischen und organisatorischen Verwaltung des Gebäudes ab. Dazu zählen unter anderem das Honorar für die Hausverwaltung, Kosten für zukünftige Eigentümerversammlungen, Bankgebühren, Porto, Kopierkosten, Buchhaltungssoftware sowie eventuelle rechtliche Beratung für die Gemeinschaft. Sie sind nicht umlagefähig auf Mieter und müssen von den Eigentümern daher selbst getragen werden.
Woraus sich die Höhe des Hausgeldes ergibt
Die Höhe des Hausgeldes richtet sich grundsätzlich nach dem Anteil, den eine einzelne Wohnung am Gemeinschaftseigentum hat – dem sogenannten Miteigentumsanteil. Dieser wird meist in Tausendsteln im Grundbuch festgehalten und ergibt sich aus Faktoren wie der Wohnfläche, Lage oder Ausstattung der Einheit im Verhältnis zum gesamten Objekt. Auf dieser Basis wird berechnet, wie viel jeder Eigentümer zu den gemeinschaftlichen Kosten beisteuert.
Ein weiterer Einflussfaktor ist der Wirtschaftsplan, der jährlich von der Hausverwaltung erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Darin werden die voraussichtlichen Kosten für das kommende Jahr kalkuliert und anteilig auf die Eigentümer umgelegt. Ändern sich Preise für Energie, Dienstleistungen oder Versicherungen, wirkt sich das direkt auf die Höhe des Hausgeldes aus. Auch besondere Gegebenheiten wie geplante Instandhaltungen oder eine Erhöhung der Rücklage können das Hausgeld ansteigen lassen.
Tipp: Umso größer der Wohnanteil im Rahmen der Eigentümergemeinschaft ausfällt, desto höher ist meist auch das Hausgeld. Mehr Wohnfläche führt also auch hier zu höheren Kosten.
Woran ein Vergleich mit der Miete scheitert
Viele angehende Wohnungskäufer vergleichen das Hausgeld intuitiv mit der monatlichen Miete – doch dieser Vergleich greift oft zu kurz. Zwar ähneln sich einige Bestandteile, wie etwa die Betriebskosten für Heizung, Wasser oder Müllabfuhr, doch das Hausgeld umfasst deutlich mehr als die „Nebenkosten“ eines Mietverhältnisses. Es enthält auch Ausgaben, die Mieter in der Regel nicht direkt tragen, wie zum Beispiel Instandhaltungsrücklage oder Verwaltungskosten.
Ein weiterer Unterschied: Während Vermieter bei Mietwohnungen die Instandhaltungspflicht für das Gebäude trägt, ist bei einer Eigentumswohnung jeder Miteigentümer anteilig mitverantwortlich – und zwar unabhängig davon, ob gerade Reparaturen anstehen oder nicht. Das Hausgeld ist also kein „Mietersatz“, sondern vielmehr ein laufender Beitrag zur Werterhaltung und zum reibungslosen Betrieb des gesamten Objekts. Wer nur die Warmmiete mit dem Hausgeld vergleicht, unterschätzt so die finanziellen Verpflichtungen als Eigentümer.
In diesen Fällen können Vermieter das Hausgeld umlegen
Bei der Abrechnung des Hausgeldes – insbesondere, wenn ein Eigentümer vermietet – ist Sorgfalt gefragt. Vermieter sollten darauf achten, dass sie nur die umlagefähigen Betriebskosten auf den bestehenden Mieter übertragen. Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Wer hier versehentlich nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungshonorare oder Beiträge zur Instandhaltungsrücklage einbezieht, riskiert Probleme.
Zudem sollte die Abrechnung nachvollziehbar und transparent gestaltet sein. Die Positionen aus der Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung sollten sauber getrennt werden: Welche Kosten betreffen das Gemeinschaftseigentum, welche sind umlagefähig, welche nicht? Empfehlenswert ist es, eine eigene, angepasste Nebenkostenabrechnung für den Mieter zu erstellen – unabhängig von der Original-Hausgeldabrechnung, um transparent zu bleiben.
Darauf ist bei der Abrechnung zusätzlich zu achten
Bei der Abrechnung des Hausgeldes gibt es einige wichtige Punkte, die Eigentümer – insbesondere Vermieter – im Blick behalten sollten, um Fehler, Rückfragen oder sogar rechtliche Konflikte zu vermeiden. Die folgenden Tipps geben wir Ihnen hierzu auf den Weg.
- Trennung umlagefähiger und nicht umlagefähiger Kosten: Vermieter dürfen nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) auf ihre Mieter umlegen. Dazu zählen unter anderem Heizkosten, Wasserversorgung, Müllabfuhr oder Gartenpflege. Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage oder Bankgebühren der Eigentümergemeinschaft. Diese muss der Vermieter selbst tragen.
- Eigene Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen: Die Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung ist für Eigentümer gedacht und enthält viele Posten, die für Mieter nicht relevant oder nicht zulässig sind. Daher sollte der Vermieter eine separate, transparente und klare Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen, die den Anforderungen entspricht.
- Abrechnungszeitraum und Fristen einhalten: Die Abrechnung muss dem Mieter final zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Wird diese Frist versäumt, kann der Mieter eine Nachzahlung verweigern – selbst, wenn sie inhaltlich korrekt wäre. Auch Eigentümergemeinschaften haben einen jährlichen Abrechnungszyklus, der einzuhalten ist.
- Widersprüche und Rücklagen berücksichtigen: In manchen Fällen stimmen die echten Kosten nicht mit dem ursprünglich geplanten Wirtschaftsplan überein. Dann kommt es zu Nachzahlungen oder Gutschriften. Diese Abweichungen sollten klar ausgewiesen und erklärt werden, auch eventuelle Rücklagenbewegungen sind dabei vom Vermieter korrekt zu erfassen.
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