Die Zwangsversteigerung – was dabei zu beachten ist
Wer auf der Suche nach einem echten Schnäppchen in der Immobilienbranche ist, kann sich auf die regelmäßig stattfindenden Zwangsversteigerungen durchaus verlassen. Dennoch ist die Teilnahme an einer solchen Versteigerung nicht immer so einfach, wie auf den ersten Blick ersichtlich. Mit einer guten Strategie haben Sie jedoch hervorragende Chancen auf ein Schnäppchen. Daher stellen wir Ihnen in diesem Beitrag genauer vor, worauf bei einer Zwangsversteigerung im Detail zu achten ist.
Was genau ist eine Zwangsversteigerung für Immobilien?
Bei einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder einer Immobilie handelt es sich um eine behördliche Anordnung. Diese entsteht, wenn der Eigentümer nicht in der Lage ist, die finanziellen Pflichten für Immobilie oder Grundstück zu tragen. Dabei ist die Bank in den häufigsten Fällen der Hauptgläubiger des jeweiligen Schuldners, um die noch offenen Forderungen dadurch zu decken.
Auf diese Weise wird der Erlös der Zwangsversteigerung zur Abzahlung der jeweiligen Schulden des bisherigen Eigentümers genutzt, was nicht selten auch zu einem guten Deal für neue Käufer führt. Direkt im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung finden Sie viele weitere Impulse zu dieser Thematik, um die gesetzliche Grundlage noch besser zu verstehen. In der Praxis führt die Zwangsversteigerung allerdings häufig zu deutlich geringeren Preisen als direkt am Markt.
So lässt sich vorab der richtige Verkehrswert bestimmen
Zunächst wird der jeweilige Verkehrswert der Immobilie durch das Vollstreckungsgericht festgelegt. Hierzu wird das Gutachten eines Sachverständigen zu Rate gezogen. In vielen Fällen haben Gutachter allerdings nicht die Möglichkeit, sich die Immobilie vor der Versteigerung von innen anzuschauen. So ist eine konkrete Einschätzung deutlich schwieriger, was nicht selten zu günstigeren Startpreisen führt. Gleichzeitig müssen sich potenzielle Käufer jedoch mit den Mängeln der Immobilie abfinden, wodurch die Zwangsvollstreckung hohe Risiken birgt. Nicht immer lohnt sich dieser Schritt dabei.
Wichtige Details rund um den Termin der Zwangsversteigerung
Sobald das Gutachten eines Sachverständigen, oder zumindest der Versuch einer Begutachtung, vorgelegt wird, entscheidet das Gericht über den Termin der Zwangsversteigerung. Vor allem durch die starke Überlastung der Gerichte und durch die damit verbundenen Risiken im Verfahren findet die Zwangsversteigerung häufig erst rund zwei Jahre später statt. Sobald die Formalitäten für den kommenden Termin jedoch festgelegt wurden, wird dies in amtlichen Bekanntmachungen vermerkt.
Teilnehmen dürfen Sie an der Zwangsversteigerung in der Regel ohne Anmeldung. Dennoch ist es für eine derart große Entscheidung natürlich wichtig, sich auf die Versteigerung vorzubereiten. Dies geht weit über den einfachen Blick ins Gutachten hinaus und sollte zudem die Lage rund um die Region genauer in den Blickwinkel nehmen. Eine gute Vorbereitung erspart Ihnen dabei Überraschungen.
Bevor Sie eine Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung erwerben, sollten Sie zudem ein Konzept zur Finanzierung entwickeln. Falls der Kauf von Fremdmitteln abhängig ist, kommt es zu Beginn auf ein Gespräch mit Ihrer Bank an. Ebenfalls zu empfehlen ist ein regelmäßiger Blick in das lokale Amtsblatt, damit Sie sich zur Abstimmung versichern können. Nicht selten wird eine solche Versteigerung kurzfristig abgesagt, wenn doch noch eine andere Lösung gefunden werden konnte.
Alles Wichtige zum Ablauf einer Zwangsversteigerung
Viele Mitbieter erhoffen sich, kurz vor der Zwangsversteigerung doch noch einen Blick auf das Innere der Immobilie werfen zu können. Sollte bereits dem Gutachter der Zutritt verwehrt geblieben sein, wird es während der Versteigerung vermutlich nicht anders ablaufen. Daher findet die Versteigerung häufig direkt im zuständigen Amtsgericht statt, wobei die folgenden Abläufe im Mittelpunkt stehen:
- Je nach Attraktivität des jeweiligen Objekts kann der Saal im Amtsgericht sehr voll sein. Aus diesem Grund lohnt es sich, bereits etwas früher vor Ort zu sein, um einen Platz zu erhalten.
- Nur Sie selbst oder eine notariell bevollmächtigte Person dürfen für Sie vor Ort bieten.
- Vor Beginn der Bietzeit wird die gesamte Bekanntmachung noch einmal vorgelesen. Auch erforderliche Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge für den neuen Eigentümer sind dabei erfasst.
- Anschließend werden die anwesenden Bieter Schritt für Schritt dazu aufgefordert, ihre Gebote abzugeben. Das höchste Gebot erhält anschließend wie gewohnt den Zuschlag.
- Ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind Sie der rechtmäßige Eigentümer des neuen Objekts. Die Eintragung im Grundbuch muss für Sie bis dahin noch nicht erfolgt sein.
Wie bereits erwähnt, wird Ihnen die richtige Vorbereitung auf die Zwangsvollstreckung durchaus weiterhelfen. Setzen Sie sich zum Beispiel ein klares Limit, welches während der Verhandlung nicht überschritten werden sollte. Im Eifer des Gefechts kann es schnell dazu kommen, dass die eigenen Ziele nicht erreicht und daher leichtfertig überstiegen werden. Davon ist jedoch nur abzuraten, um auch mit möglichen Folgekosten rund um das erworbene Objekt noch sicher umgehen zu können.
Welche Kosten kann die Zwangsvollstreckung verursachen?
Der größte Kostenpunkt im Rahmen der Zwangsversteigerung ist natürlich der Kaufpreis. Doch nicht nur dieser, sondern auch diverse Abgaben und Steuern sind aus Ihrer Sicht zusätzlich zu entrichten. Dies gilt zum einen für die Grunderwerbssteuer, die vom konkreten Bundesland abhängig ist. Für das Beispiel Berlin beträgt die Grunderwerbssteuer verhältnismäßig recht hohe 6 % des Kaufpreises. Hat das zur Versteigerung stehende Haus zum Beispiel 600.000 Euro gekostet, liegt die Steuer zusätzlich bei 36.000 Euro. Darüber hinaus kommen jedoch noch weitere Gebühren auf Sie als Käufer zu.
Anstatt der klassischen Notargebühr müssen Sie bei einer per Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie mit einer Zuschlagsgebühr rechnen. Von der Höhe unterscheiden sich beide Gebühren jedoch nur geringfügig. Ergänzend dazu kommen dann die Gebühren für den Eintrag im Grundbuch auf Sie zu. Beachten Sie an dieser Stelle jedoch, dass bereits vor Beginn der Versteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes als jeweiliger Pfand zu hinterlegen ist.
Profitieren Sie von unserem Service für Ihre Vollstreckung!
Sie interessieren sich nun selbst für eine Immobilie aus der Zwangsvollstreckung? Dann prüfen Sie am besten vorab, in welchen Fällen sich ein solches Objekt für Sie lohnt. Nicht immer ist das neue Haus auch das auf den ersten Blick erhoffte Schnäppchen, weshalb Sie auch die Risiken im Blick behalten sollten. Gerne unterstützen wir Sie bei diesem Schritt und zeigen Ihnen, wie Sie die Chancen einer professionellen und durchdachten Versteigerung erhöhen können. Sollten Sie auch an weiteren Häusern und Wohnungen direkt in Berlin interessiert sein, stehen wir Ihnen dabei gerne zur Seite.