Die wichtigsten Neuerungen für Immobilienbesitzer im Jahr 2026!
Berlin bleibt auch im Jahr 2026 einer der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands – und genau deshalb stehen Eigentümer hier vor besonders wichtigen Veränderungen. Neue gesetzliche Rahmenbedingungen, angepasste Förderprogramme und steigende Anforderungen an Energieeffizienz sind zentrale Themen, die in Berlin und ganz Deutschland von Bedeutung sind. In unserem Beitrag zeigen wir Ihnen, was Sie rund um Ihre Immobilie wissen müssen!
Was sich rund um die CO2-Abgabe verändert hat
Die CO₂-Bepreisung wurde zu Jahresbeginn erneut angepasst und bewegt sich nun in einem Preiskorridor von rund 55 bis 65 Euro pro Tonne Kohlendioxid, nachdem zuvor ein fester Satz galt. Ziel bleibt es, den Verbrauch fossiler Energieträger weiter zu reduzieren und den Umstieg auf klimafreundliche Technologien zu beschleunigen. Die daraus generierten Einnahmen fließen in den Klima- und Transformationsfonds, der unter anderem Förderprogramme für energetische Sanierungen unterstützt – ein Aspekt, der auch in Berlin an Relevanz gewinnt.
Da viele Energieversorger und Unternehmen die höheren Kosten an Verbraucher weitergeben, steigen die Ausgaben für Heizöl, Erdgas sowie Kraftstoffe spürbar an. Gerade in Berlin, wo zahlreiche Bestandsgebäude noch mit Gas- oder Ölheizungen betrieben werden, kann sich diese Entwicklung deutlich auf die laufenden Nebenkosten auswirken. Wer den Kauf einer unsanierten Immobilie plant oder bereits Eigentümer ist, sollte die steigenden CO₂-Kosten daher im Blick behalten. Auch die Nachrüstung moderner Heizsysteme kann sich dann lohnen.
Neue KfW-Förderungen für Hauskauf in Familien
Für Familien, die in Berlin den Schritt ins Wohneigentum planen, haben sich die Förderbedingungen zuletzt verbessert. Das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ unterstützt weiterhin den Erwerb älterer Häuser und Wohnungen, allerdings mit erleichterten energetischen Vorgaben. Während Käufer die Immobilie früher innerhalb von viereinhalb Jahren auf den Standard „Effizienzhaus 70 EE“ bringen mussten, genügt inzwischen die Stufe „Effizienzhaus 85 EE“. Damit sinkt der Umfang der notwendigen Sanierungsmaßnahmen für eine Bewilligung.
Weitere Förderungen und Hilfsprogramme beim Wohnen
Neben den bekannten KfW-Angeboten stehen Immobilienkäufern und Eigentümern in Berlin auch 2026 zahlreiche weitere Förderungen und Unterstützungsprogramme zur Verfügung. Angesichts steigender Bau- und Energiekosten gewinnen staatliche Zuschüsse, zinsvergünstigte Darlehen und regionale Initiativen zunehmend an Bedeutung. Folgende Entlastungen werden sich bei Immobilieneigentümern in Berlin dabei bemerkbar machen:
Klimafreundliche Neubauten: EH55
Mit der Wiederaufnahme der EH55-Förderung im Rahmen des Programms „Klimafreundlicher Neubau“ setzt die Bundesregierung erneut auf energieeffizientes Bauen. Seit Mitte Dezember 2025 können – solange Fördermittel verfügbar sind – zinsvergünstigte KfW-Kredite für Neubauten beantragt werden, die lediglich 55 Prozent der Energie eines vergleichbaren Standardgebäudes verbrauchen.
Barrierefreier Immobilienumbau
Auch im Bereich des altersgerechten Wohnens wurden 2026 neue Fördermittel bereitgestellt. Der Bund unterstützt erneut Maßnahmen für barrierefreie Umbauten – etwa den Einbau bodengleicher Duschen, breiterer Türen oder anderer Anpassungen, die ein selbstbestimmtes Wohnen im Alter erleichtern. Im Rahmen einer Bestandssanierung kann sich dies lohnen.
Senkung der Netzentgelte
Während fossile Brennstoffe durch die steigende CO₂-Bepreisung teurer werden, gibt es 2026 zugleich spürbare Entlastungen bei anderen Energiekosten. In vielen Regionen wurden die Netzentgelte gesenkt, auch die Stromsteuer fällt geringer aus. Auch wenn die Ersparnis für einen klassischen Familienhaushalt wohl geringer als 100 Euro ausfällt, bleiben Steigerungen der Kosten zumindest aus.
Vom ersehnten Bürokratieabbau weiter keine Spur
Der zuletzt von der Bundesregierung versprochene Bürokratieabbau ist hingegen auch in der Immobilienbranche noch nicht angekommen. Eigentümer, Käufer und Bauherren in Berlin sehen sich trotz Turbo-Programm mit komplexen Genehmigungsverfahren, umfangreichen Nachweispflichten und zahlreichen gesetzlichen Vorgaben konfrontiert. Gerade bei Neubauten, energetischen Sanierungen oder Nutzungsänderungen können lange Bearbeitungszeiten und detaillierte Anforderungen Projekte verzögern und zusätzliche Kosten verursachen.
Hinzu kommt, dass sich Regelungen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene häufig überschneiden. In einer stark wachsenden Stadt wie Berlin, in der Wohnraum dringend benötigt wird, bleibt der administrative Aufwand damit ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zwar soll in Zukunft schneller genehmigt und gebaut werden können, vor allem im Bereich privater Bauprojekte ist allerdings nach wie vor nicht absehbar, wie diese Vereinfachung wirken soll.
Neue Regelungen rund um Hausbau und Vermietung
Auch rund um Hausbau und Vermietung treten 2026 neue Regelungen in Kraft, die Immobilienbesitzer in Berlin aufmerksam verfolgen sollten. Gesetzliche Anpassungen führen sonst schnell zu Bußgeldern und Strafen, die aufmerksame Inhaber vermeiden möchten. Mit den folgenden Neuerungen haben wir ein paar dieser Beispiele für Sie zusammengestellt:
Verbrauchserfassung bei Wärmepumpen
Mit der überarbeiteten Heizkostenverordnung wurde das sogenannte Wärmepumpenprivileg gestrichen. Seit Oktober 2024 gelten Wärmepumpen nicht mehr als Ausnahme, wodurch eine verbrauchsabhängige Abrechnung verpflichtend geworden ist. Für Gebäude mit zentralen Wärmepumpen lief eine Übergangsfrist bis Ende September 2025. Seit diesem Zeitpunkt müssen geeichte und fernablesbare Messgeräte für die Heizkosten im Objekt installiert werden.
/li>Ladeinfrastruktur nach dem GEIG
Auch beim Ausbau der Elektromobilität gelten inzwischen verbindliche Vorgaben für Immobilienbesitzer. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) verpflichtet Eigentümer bestehender Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen dazu, mindestens einen Ladepunkt für Elektrofahrzeuge bereitzustellen. Ziel der Regelung ist es, die Ladeinfrastruktur flächendeckend auszubauen. Bei Neubauten sind die Grenzen noch strenger.
Messsysteme in der Energiewende
Mit der fortschreitenden Digitalisierung der Energiewende gewinnt auch der Einsatz intelligenter Messsysteme an Bedeutung. Grundlage dafür ist das überarbeitete MsbG sowie die Ergänzung des Energiewirtschaftsgesetzes um § 14a. Seit dem 1. Januar 2025 gilt für bestimmte Haushalte und Anlagen eine verpflichtende Installation dieser Systeme. Betroffen sind unter anderem Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, Betreiber größerer Stromerzeugungsanlagen und Immobilien mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen wie einer Wallbox am Carport oder einer installierten Wärmepumpe.
Diese Grenzen gelten für Holzöfen und Kamine
Für viele ältere Holzöfen und Kamine gelten inzwischen strengere Emissionsvorgaben. Einzelraumfeuerungsanlagen dürfen maximal 0,15 g/m³ Feinstaub und 4 g/m³ Kohlenmonoxid ausstoßen. Geräte, die diese Grenzwerte nicht einhalten, müssen – abhängig vom Baujahr – nachgerüstet oder außer Betrieb genommen werden. Vor allem bei älteren Anlagen sollten Sie als Eigentümer genauer überprüfen, ob die Holzöfen diese neuen Grenzwerte noch erfüllen.
Tipp: Je nach Alter und Struktur Ihrer Kamine und Holzöfen kann sich eine Energieberatung lohnen. So erfahren Sie, wie ein umweltfreundlicher und günstiger Umstieg gelingen kann.
Auch die Mietpreisbremse wurde weiterhin verlängert
Als besondere Entlastung für Mieter wurde auch die Mietpreisbremse verlängert. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Vermieter müssen zudem vor Vertragsabschluss transparent machen, wenn eine Ausnahme greift – etwa aufgrund einer höheren Vormiete oder nach einer umfassenden Modernisierung. Auch bei dieser gibt es nun allerdings deutlich klarere Regeln.
Die Umlage bleibt bei 8 %, wobei die Miete – abhängig von der bisherigen Nettokaltmiete – innerhalb von sechs Jahren nur begrenzt steigen darf. Zusätzlich sorgt die verpflichtende Nutzung qualifizierter Mietspiegel für mehr Orientierung. Mieter können überhöhte Zahlungen bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, was die Anforderungen an Steigerungen erhöht.
Lokal für Berlin: Startschuss des Berliner Bau-Turbos
Für die Errichtung neuer Wohnimmobilien gibt es lokal in Berlin ebenfalls gute Nachrichten. Mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ soll der Wohnungsbau in Berlin schneller vorankommen. Seit Ende Oktober haben Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Bauprojekte auch ohne einen klassischen Bebauungsplan zu genehmigen. Ziel der Maßnahme ist es, Planungsverfahren zu verkürzen und dringend benötigten Wohnraum zügiger zu schaffen.
Tipp: Bisher ist ungewiss, ob sich die Planungsdauer für neue Bauvorhaben dadurch wirklich verkürzt. Die neue Regelung ist dabei zunächst bis 2030 befristet und wird dann neu evaluiert.
Mehr Milieuschütz für Berlin: neue Erhaltungsgebiete
Auch sogenannte Milieuschutzgebiete gewinnen in Berlin weiter an Bedeutung. Aktuell existieren mehr als 80 soziale Erhaltungsgebiete, die darauf abzielen, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu sichern und Verdrängung zu verhindern. Rechtsgrundlage ist § 172 Baugesetzbuch, der es den Bezirken erlaubt, bestimmte bauliche Maßnahmen von einer Genehmigung abhängig zu machen. Dies gilt unter anderem für gewollte Nutzungsänderungen.
Neben den sozialen Erhaltungsgebieten schützt Berlin in ausgewählten Quartieren auch die städtebauliche Eigenart, um charakteristische Bau- und Stadtstrukturen langfristig zu bewahren. Bereits während der Prüfphase können Bau- und Modernisierungsvorhaben vorübergehend gestoppt werden, um die Entwicklung vor Eintritt einer möglichen Bestandskraft zu lenken.
So beeinflusst der Milieuschutz die Wohnungsumwandlung
Infolge der erweiterten Milieuschutzregelungen bleibt die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weiter erschwert. Es gilt ein umfassender Genehmigungsvorbehalt. Eine Umwandlung wird nur dann erlaubt, wenn sich Eigentümer verpflichten, die Wohnungen für mindestens sieben Jahre ausschließlich den bestehenden Mietern zum Kauf anzubieten.
Darüber hinaus greift seit dem Baulandmobilisierungsgesetz in der Hauptstadt eine berlinweite Genehmigungspflicht für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten. Diese Regelung wurde verlängert und gilt nun mindestens bis Ende 2030 – unabhängig davon, ob sich die Immobilie in einem Milieuschutzgebiet befindet. Als Eigentümer sollten Sie daher frühzeitig prüfen, welche Vorgaben für ihr Objekt gelten, und welche strategischen Optionen bestehen.
Weitere Details mit Living in Berlin als Ihrem Makler!
Berlin bleibt im Jahr 2026 weiter ein heißes Pflaster für Mieter, Käufer und Eigentümer. Mit jahrelanger Erfahrung als Makler in Berlin stehen wir Ihnen hier bei Living in Berlin bei allen Immobilienfragen gerne zur Verfügung. Wir begleiten Sie sowohl bei der Suche nach dem passenden Objekt als auch beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie. Gleichzeitig halten wir Sie hier in unserem Blog auf dem Laufenden, wenn sich wichtige Regeln verändern!