Die Mietpreisbremse – wo sie gilt und wie sie wirkt!
Bereits seit 2015 gibt es eine gültige Mietpreisbremse, die auch in Berlin zu stabilen Mietpreisen sowie zu maximal moderaten Mieterhöhungen führen soll. Vor allem medial ist dabei in den vergangenen Jahren zu hören gewesen, dass die bisherigen Formen der Berliner Mietpreisbremse nicht mit der Verfassung in Einklang standen. Doch wie genau funktioniert eine solche Mietpreisbremse, wo gibt es sie derzeit und was ist für die Zukunft zu erwarten? Wir zeigen Ihnen, welche Grundlagen wichtig sind.
Was genau ist die Mietpreisbremse überhaupt?
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in bestimmten, besonders angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin zum Einsatz kommt. Sie soll verhindern, dass Mieten innerhalb kurzer Zeit exorbitant ansteigen. Konkret besagt sie, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei in der Regel anhand eines Mietspiegels ermittelt, der alle zwei Jahre neu aufgelegt wird. Ausnahmen gibt es für Neubauten oder umfassend sanierte Wohnungen, was häufig ausgenutzt wird.
Die Mietpreisbremse gilt dabei nicht bundesweit, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden aktiv. Diese werden von den jeweiligen Bundesländern festgelegt und in einer Rechtsverordnung verankert. Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist umstritten. Während einige Experten und Politiker sie als notwendiges Instrument zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung sehen, kritisieren andere, dass sie zu wenig bewirke oder sogar negativ sei, indem sie neue Investitionen in den Wohnungsbau hemme.
Das Problem der Berliner Mietpreisbremse
Neben der bundesweit gültigen Mietpreisbremse hat die Berliner Landesregierung mithilfe eines eigenen Gesetzes versucht, die entsprechenden Regelungen zu verschärfen. Durch das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen“ sollte ein strengerer Mietendeckel eingeführt werden. Das Gesetz trat dazu am 23.02.2020 in Kraft, war jedoch nur ein Jahr aktiv, bevor es für verfassungswidrig erklärt wurde. Laut BVerfG fehle dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz für die Einführung einer solchen Grundlage. Folgende Inhalte hatte der Berliner Mietendeckel für Mietobjekte in Berlin:
- Einfrieren der Mieten: Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen, die vor dem 18. Juni 2019 errichtet wurden, wurden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.
- Mietobergrenzen: Abhängig von Baujahr, Ausstattung und Lage der Wohnung wurden Mietobergrenzen festgelegt, die zwischen etwa 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese Obergrenzen durften bei Neu- oder Wiedervermietungen nicht überschritten werden.
- Absenkung der Mieten: In Fällen, in denen die bestehende Miete die festgelegten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überstieg, sollten Mieter das Recht haben, eine Absenkung der Miete zu verlangen.
- Sanktionen: Bei Zuwiderhandlung konnten Vermieter mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro belegt werden.
- Ausnahmen: Neubauwohnungen, die nach dem 1. Januar 2014 erstmals vermietet wurden, waren von dem Mietendeckel ausgenommen.
Die gängigsten Kriterien für eine Mietpreisbremse
Aufgrund der bundesweiten Regelung gilt die Mietpreisbremse in Berlin grundsätzlich nur für neuen Wohnraum. Doch auch für bestehende Häuser und Wohnungen dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Preise nicht unbegrenzt steigern. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist die Erhöhung der Miete durch die sogenannte Kappungsgrenze beschränkt. In Berlin darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent erhöht werden, vorausgesetzt, die erhöhte Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Für Mieter erleichtert dies die Prüfung der Mieterhöhung.
Diese Ausnahmen der Mietpreisbremse gelten
Eine wichtige Ausnahme von der Mietpreisbremse bezieht sich auf Wohnungen, deren Mieten bereits vor der Anwendung der Mietpreisbremse über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent lagen. In solchen Fällen darf der neue Mietpreis die alte, bereits überhöhte Miete beibehalten, sofern diese in den letzten 12 Monaten vor Ende des Vormietverhältnisses galt. Eine weitere Erhöhung der Miete über dieses Niveau hinaus ist jedoch nicht zulässig, wie gesetzlich im BGB normiert wird (§ 556e BGB).
Auch für Neubauten, die ab dem 01.10.2014 vermietet werden, gilt eine Ausnahme im Rahmen der Mietpreisbremse. Diese sind gänzlich von der Mietpreisbremse befreit. Ähnliches gilt für Wohnungen, die umfassend saniert oder modernisiert wurden. Um als "umfassend saniert" zu gelten, müssen die Investitionskosten für die Sanierungsmaßnahmen mehr als ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen. In diesen Fällen können Vermieter den Mietpreis des Objekts frei festlegen.
Für möblierte Wohnungen in Berlin gilt grundsätzlich ebenfalls die Mietpreisbremse. Allerdings können Vermieter für die Möblierung einen Aufschlag verlangen. Dieser ist nicht gesetzlich festgelegt, jedoch hat sich die Rechtsprechung darauf orientiert, dass bis zu zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel als Zuschlag zulässig sind. Um den Zeitwert der Möbel zu berechnen, wird allgemein angenommen, dass dieser pro Jahr um etwa 10 Prozent der Anschaffungskosten sinkt. Nachrechnen hilft hier also weiter.
Besonderheiten für Index- und Staffelmieten
In Berlin gelten für Staffelmieten die gleichen Vorgaben wie für herkömmliche Mietverträge: Die Ausgangsmiete muss die Bedingungen der Mietpreisbremse erfüllen und darf somit maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt auch für die in der Staffelmiete festgelegten künftigen Mieterhöhungen. Der gestaffelte Anstieg muss somit ebenfalls innerhalb des durch die Mietpreisbremse definierten Rahmens bleiben, ohne weitere Besonderheiten.
Anders fallen die Regelungen der Mietpreisbremse hingegen bei Indexmieten aus. Bei diesen steigen die Mieten im Rahmen der aktuellen Inflationsrate einmal pro Jahr. Während des Vertragsabschlusses muss zwar auch hier die Mietpreisbremse eingehalten werden, doch jede nachfolgende Erhöhung, die sich am steigenden Verbraucherindex orientiert, ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. In solchen Fällen können die Mieten über 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Sind zukünftig Verschärfungen zu erwarten?
Derzeit ist der Mietendeckel gesetzlich im BGB auf Bundesebene normiert, weshalb keine neue Basis auf Landesebene zu erwarten ist. Dennoch hat Berlin den hohen Mieten natürlich den Kampf angesagt und arbeitet weiter daran, Mieterinnen und Mieter zu schützen. Auch auf Bundesebene ist das Thema aktueller denn je, wobei bisher zumindest jedoch eher mit Förderungen für neue Bauprojekte in der Stadt geliebäugelt wird. So soll das noch verfügbare Bauland deutlich effizienter als bisher genutzt werden, um neben teurem Wohnraum auch Sozialwohnungen zu fairen Preisen anbieten zu können. Flache Dächer könnten hier zum Beispiel für eine erweiterte Bebauung in die Höhe genutzt werden.
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