Denkmalschutz bei Immobilien – was bewirkt er?
Die Architektur in Deutschland ist voller Überraschungen. Nicht nur spektakuläre Neubauten, sondern auch beeindruckende Fachwerkhäuser und Willen prägen in vielen Regionen das Stadtbild. Viele dieser Immobilien haben eine historische Vergangenheit, die es mit einem entsprechenden Denkmalschutz zu würdigen gilt. Doch in welchen Fällen lohnt sich der Denkmalschutz für eigene Immobilien und was verändert sich durch die Beantragung eines solchen Status? In diesem Beitrag klären wir Sie dazu auf.
In diesen Fällen stehen Immobilien unter Denkmalschutz
Nicht jedes alte Gebäude steht automatisch unter Denkmalschutz. In jedem Bundesland gibt es hierzu eigene Regeln, die das Ausweisen einer denkmalgeschützten Immobilie beschreiben. Grundsätzlich ist für die Zuordnung einer Immobilie für den Denkmalschutz ein öffentliches Interesse erforderlich. Nur so kann ein Bauwerk unter den zusätzlichen Schutz gestellt werden. Nicht ohne Grund stehen in vielen Bundesländern meist altertümliche Burgen, Theater, Türme oder Schlosser unter Denkmalschutz. Dass auch die eigene Immobilie einen solchen Status erlangt, ist je nach Region alles andere als unmöglich.
Ziel des Denkmalschutzes ist es, eine Immobilie auf diese Weise vor einem möglichen Abriss bewahren zu können. Auch bauliche Veränderungen sind in diesem Fall grundsätzlich nicht ohne Ausnahmen möglich. Für diesen zusätzlichen Schutz nehmen auch die Eigentümer jedoch klare Einschränkungen hin. So dürfen auch sie in diesem Fall keine Veränderungen an der Immobilie vornehmen, solange diese nicht mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt ist. Dies gilt zum Beispiel für eine neue Renovierung.
Diese Besonderheiten ergeben sich für Eigentümer
Durch die Möglichkeit, eine Immobilie unter Denkmalschutz zu stellen, bleiben Tradition und Schönheit der Gebäude bewahrt. In den meisten Fällen fehlt es dem Staat an finanziellen Mitteln, um den Erhalt solcher Immobilien selbst zu ermöglichen, weshalb der Denkmalschutz in diesem Fall eine optimale Lösung darstellt. Im Gegenzug für die Übernahme der Instandhaltungspflicht durch den Eigentümer profitiert dieser von einer deutlichen Steuerersparnis, was sich finanziell durchaus bemerkbar macht. Gleichzeitig kommt es nicht zu äußeren Veränderungen an der Immobilie, wodurch sie erhalten bleibt.
Diese Maßnahmen erfordern eine Genehmigung
Die Vornahme von Änderungen an einer denkmalgeschützten Immobilie ist ohne Zustimmung durch die Behörde nicht möglich. Vor allem bei erforderlichen Maßnahmen wie einer Renovierung, ohne die eine Instandhaltung kaum möglich wird, kann dies zur Hürde werden. Da jedoch selbst bei kleinsten Veränderungen die Bestätigung der zuständigen Behörde nötig ist, wird die Verwaltung eines Hauses unter Denkmalschutz schnell zur Last. Folgende Maßnahmen benötigen dabei die eigene Zustimmung:
- Maßnahmen zur allgemeinen Veränderung von Immobilien
- Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen am Objekt
- Veränderungen der Nutzung (z.B. Gewerbe zu Privat)
- Beeinträchtigungen der äußeren Erscheinung
- Anbauten, Abrisse und Austauschmaßnahmen
Nicht nur für den Eigentümer, der eine Immobilie zum Denkmal erklären lässt, ist das Einhalten der damit verbundenen Auflagen entscheidend. Auch bei einem möglichen Weiterverkauf werden die Denkmalschutzauflagen übertragen. Während diese zwar nicht direkt im Grundbuch stehen, lohnt sich ein Blick auf die Details. So finden sich die damit verbundenen Auflagen häufig in Abteilung 2, in der alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt sind. So weiß der Käufer einer Immobilie vorab Bescheid.
Spürbare Steuervorteile bei Immobilien unter Denkmalschutz
Neben den zahlreichen Hürden für neue Erwerber bieten Denkmalschutzimmobilien steuerlich viele Vorteile. So lässt sich mit ihrer Hilfe die Einkommenssteuerlast senken. Wer die Immobilie vermietet, kann die vollen Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 erbaut wurden, werden jährlich für den Zeitraum von 40 Jahren 2,5 % der Kosten abschreibbar. Immobilien, die nach diesem Jahr erbaut wurden, lassen sich jährlich für 50 Jahre mit 2 % steuerlich abschreiben.
Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt dieser Vorteil. Für Vermieter ergeben sich jedoch zusätzliche Möglichkeiten zur Ersparnis, was zum Beispiel die Abschreibung der Sanierungskosten betrifft. So lassen sich 100 % der dabei entstehenden Kosten über den Zeitraum von 12 Jahren abschreiben. Bei privater Immobiliennutzung sind es 90 %, die sich über die Zeit von 10 Jahren linear abschreiben lassen.
Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes im Überblick
Sollten Sie derzeit über den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie nachdenken, so sind viele Faktoren zu beachten. Während es einerseits hohe steuerliche Vorteile gibt, sind die Möglichkeiten zur weiteren Entwicklung der Immobilie auf der anderen Seite stark eingeschränkt. Im Gegenzug bleibt das Gebäude in seiner Substanz jedoch unangetastet, wodurch das Denkmal erhalten bleibt. Die wichtigsten Vor- und Nachteile von Denkmalschutzimmobilien haben wir Ihnen hier nochmal genau zusammengefasst:
Vorteile
Nachteile
- Eingeschränkte Möglichkeiten zur Gestaltung
- Verpflichtung zur Instandhaltung des Objekts
- Stetige Absprache bei Veränderungen nötig
- Finanzieller Verlust bei schnellem Verkauf
- Kaum Unterstützung zur Selbstnutzung
So funktioniert die Beantragung des Denkmalschutzes
Damit Ihre Immobilie auf der amtlichen Denkmalliste erscheint, sollten Sie den Denkmalschutz für Ihr Objekt rechtzeitig beantragen. Während das Baujahr grundsätzlich ein Indiz ist, bleibt dies jedoch nicht das einzige Kriterium für den Denkmalschutz. Jeder eingehende Antrag wird im Detail von der lokalen Denkmalschutzbehörde geprüft und auf Grundlage interner Bedingungen eingeschätzt. In jedem Bundesland gibt es hierzu eigene Festlegungen, die für die Angabe aller Kriterien bedeutsam sind.
Um Denkmalschutz beantragen zu können, müssen Sie grundsätzlich Eigentümer der Immobilie sein. Auch wenn eine Beantragung durch Dritte nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, wird zu diesem Zweck eine Unterschrift des rechtmäßigen Eigentümers erforderlich. Sobald Ihr Eintrag eingegangen ist, wird dieser anhand der Geschichtsträchtigkeit und durch die bauliche Struktur zeitnah bearbeitet.
Lässt sich der Denkmalschutz rückgängig machen?
Nicht in jedem Fall muss der genehmigte Denkmalschutz für immer gelten. Viele Eigentümer sind sich bei der Beantragung nicht im Klaren, welche Einschränkungen der Denkmalschutz für die Immobilie bedeutet. Um von der Denkmalschutzimmobilie wieder zur klassischen Immobilie wechseln zu können, muss zunächst ein Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes gestellt werden. In diesem ist genau zu begründen, warum der denkmalgeschützte Zustand nicht mehr angemessen sein soll. Der Grund, dass die Instandhaltung der Denkmalschutzimmobilie zu aufwendig ist, reicht aber bei keiner Behörde aus.
Darauf ist beim Kauf einer Denkmalschutzimmobilie zu achten
Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie kann durchaus spannend sein, wenn Sie sich für ein passendes Objekt entscheiden. Um die nötigen Kosten zur Instandhaltung und Objektpflege bereits vorab im Blick zu haben, empfehlen wir den Kauf mit einem erfahrenen Makler. So lässt sich das Objekt zunächst aus professioneller Sicht überprüfen, um keine vorschnellen Entscheidungen zu treffen. Auch für die Beantragung möglicher Förderungen sowie zur Steuerersparnis beraten wir Sie natürlich gerne.
Entscheidend für den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie bleibt jedoch, dass Sie sich den Kosten und dem damit verbundenen Aufwand bewusst sind. Gleiches gilt für die praktischen Einschränkungen, die Sie durch den Kauf einer Denkmalschutzimmobilie hinnehmen müssen. Sollte dies für Sie kein Problem sein, steht einer Anschaffung nichts im Weg. Entstehende Kosten lassen sich steuerlich abschreiben.
Erfahren Sie jetzt mehr zum Thema Denkmalschutz!
Eine Denkmalschutzimmobilie ist mit viel Aufwand verbunden, kann sich bei einer Vermietung für Sie jedoch aus finanzieller Sicht durchaus lohnen. Gleichzeitig erhalten Sie die Schönheit des Objekts auf diese Weise für viele Generationen und bleiben vor möglichen Veränderungen geschützt. Gerne sind wir für Sie rund um das Thema Denkmalschutz als Immobilienmakler aus Berlin erreichbar und helfen Ihnen bei der Suche nach geeigneten Angeboten. Sowohl für den Verkauf als auch für die Suche nach einer passenden Denkmalimmobilie begleiten wir Sie mit Living in Berlin stets kompetent und offen.