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Darf ich als Eigentümer mal gucken, ob die Wohnung sauber ist?

Ach Du dickes Ei! Wen habe ich mir da bloß ins Haus geholt? Vielleicht sogar einen Messie?

Frau Hase hat zum ersten Mal ihre nigelnagelneue Wohnung vermietet und sie Familie Fuchs im tipptopp Zustand übergeben. Nach einem halben Jahr will sie mal schmulen, ob alles beim Rechten ist. Als sie in der Straße ankommt und zu ihrem Hab und Gut im ersten Stock hochschaut, flutscht ihr ein die Spucke wegbleibendes „Das darf doch wohl nicht wahr sein!“ über die Lippen. Die Fenster starren vor Dreck.

Erbost bearbeitet sie die Klingel. Aus der Sprechanlage ertönt „Ja, bitte?“ Sie nimmt den sauren Apfel aus ihrer Handtasche, beißt hinein und sagt mit freundlich zusammen gebissenen Zähnen: „Hier ist Ihre Vermieterin. Ich würde mich gerne kurz bei Ihnen umsehen.“ Null Reaktion. Niente. Nada. Sie bimmelt immer und immer wieder erneut, und zwar eine gefühlte Ewigkeit. Ein Satz mit X … Anschließend zieht sie – die Immobilienwelt nicht mehr verstehend – von dannen und fragt sich verärgert:

Darf ich als Eigentümerin denn nicht mal gucken, ob meine vier Wände sauber sind?

Nein. Nach deutschem Mietrecht dürfen Mieter Ihnen bei einem Spontanbesuch den Zutritt verwehren. Und wie die Wohnung eingerichtet ist bzw. ob Familie Saubermann oder Ehepaar Flodder dort lebt, geht Sie als Vermieter juristisch betrachtet nichts an.

Aber: Obwohl kein gesetzliches Besichtigungsrecht existiert, dürfen Sie die Wohnung bei konkreten und berechtigten Gründen betreten, z. B. wenn Sie

  • Kaufinteressenten oder Nachmietern die Räumlichkeiten zeigen möchten
  • Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen planen
  • eine Schadensursache unter die Lupe nehmen müssen
  • durch konkrete Anhaltspunkte drohende Schäden befürchten
  • Reparaturen durchführen und Handwerkerleistungen kontrollieren
  • den begründetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung haben, etwa bei unerlaubter Tierhaltung, Untervermietung etc.
  • die Heizungen ablesen lassen u. v. m.

Mit der Tür ins Haus zu fallen, gilt nicht

Sie haben Ihren Mieter rechtzeitig darüber zu informieren, dass Sie die Wohnung besichtigen werden und warum. 24 Stunden reichen aus, sofern Ihr Mieter z. B. durch Arbeitslosigkeit den ganzen Tag zu Hause sein kann oder Handwerkerarbeiten allerhöchster Eisenbahn zu erledigen sind. Im Normalfall aber müssen Sie Ihrem Mieter drei bis vier Tage Zeit geben – und bei Besuch von Kauf- oder Mietinteressenten vierzehn. Bringen Sie z. B. Handwerker, Sachverständige o. a. mit, sollten Sie das in Ihrer Ankündigung ebenfalls vermerken.

Hä? Aber im Mietvertrag steht doch eine Klausel, dass ich mich jedes Jahr vom ordnungsgemäßen Zustand meines Besitzes überzeugen darf? Wie passt das denn zusammen?

Mit dieser – eigens aufgesetzten oder in Formularverträgen enthaltenen – Regelung kommen Sie beim Bundesgerichtshof nicht durch. Dieser hat anlasslosem Besichtigungsrecht einen Riegel vorgeschoben, da es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle.

Na super, bei einem Wasserrohrbruch muss mein Domizil laut Gesetz also Titanic spielen?

Natürlich nicht. Handelt es sich um einen echten Notfall, ist Ihnen nicht nur der Zugang gestattet, Sie dürfen sogar einen Schlüsseldienst beauftragen, sollten Sie Ihren Mieter nicht erreichen können.

Wo wir gerade von einem Notfall sprechen: Sitzen Sie momentan in der Patsche, weil Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und irgendwie auf der Stelle treten? Dann lassen Sie sich doch einfach von Living in Berlin da rausholen. Wir bringen die richtige Vorwärtsbewegung in Ihr Projekt und setzen genau das in Gang, was für den vollbrachten Abschluss nötig ist. Ein Anruf genügt. Eine E-Mail übrigens auch.

Geschrieben von Susanne Purol

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